L’essentiel à retenir
- Une servitude est une charge imposée à un terrain au profit d’un autre terrain.
- Elle peut résulter de la loi (enclave), d’un titre ou, pour certaines, de la prescription trentenaire.
- Le propriétaire du fonds servant ne doit rien faire qui diminue l’usage de la servitude.
- Une servitude non utilisée pendant 30 ans peut s’éteindre.
Droit de passage, vue sur la propriété voisine, canalisations, écoulement des eaux : les servitudes sont une source fréquente de conflits de voisinage, notamment lors d’une vente ou de travaux.
Voici comment elles fonctionnent et comment régler un désaccord.
Les différentes servitudes
- Servitudes légales : passage en cas d’enclave, écoulement naturel des eaux, distances pour les vues et les plantations.
- Servitudes conventionnelles : créées par un acte (vente, division de terrain), elles doivent être publiées au service de la publicité foncière pour être opposables.
- Servitudes acquises par prescription : seules les servitudes continues et apparentes (une vue, par exemple) peuvent s’acquérir par une possession de trente ans.
La servitude de passage pour enclave
Le propriétaire dont le terrain n’a pas d’accès ou un accès insuffisant à la voie publique peut réclamer un passage sur les fonds voisins, moyennant une indemnité proportionnée au dommage. Le tracé est fixé là où il est le plus court et le moins dommageable. Voir aussi conflits de voisinage.
Les litiges fréquents
- obstruction du passage (portail, véhicules stationnés) ;
- aggravation de la servitude (passage de camions, nouvelle construction) ;
- répartition des frais d’entretien ;
- contestation de l’existence ou de l’étendue de la servitude ;
- vues irrégulières lors de travaux.
Résoudre le conflit
Commencez par vérifier les titres de propriété et l’acte constitutif. Une conciliation ou une médiation est souvent obligatoire avant de saisir le tribunal pour les conflits de voisinage. À défaut d’accord, le tribunal judiciaire statue et peut ordonner une expertise. Voir médiation pour litiges immobiliers.
Questions fréquentes
Mon voisin peut-il fermer le passage par un portail ?
Oui, s’il en remet une clé au bénéficiaire et que l’usage n’est pas entravé.
Une servitude disparaît-elle en cas de vente ?
Non, elle suit les terrains, quel que soit le propriétaire, à condition d’être régulièrement publiée ou légale.
Qui paie l’entretien d’un chemin de passage ?
En principe le bénéficiaire, sauf convention contraire ou usage partagé.
Peut-on supprimer une servitude ?
Par accord, par non-usage pendant trente ans, ou lorsque l’enclave cesse pour une servitude légale de passage.
Être accompagné par le Cabinet Mansuy
Le Cabinet Mansuy intervient dans les litiges de servitudes : analyse des titres, médiation, expertise et procédure judiciaire. Voir notre activité d’avocat en droit immobilier.
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Cet article a une vocation d’information générale et ne remplace pas une consultation personnalisée. Les règles évoquées peuvent évoluer : faites vérifier votre situation par un avocat.